Предварительный договор. Составляем верно

Бывают ситуации, когда заключить контракт стороны сейчас не в состоянии, – не готовы нужные документы, не наступили условия, отсутствуют средства для уплаты сделки. Тогда на помощь приходит особенный вид контрактных взаимоотношений – предварительный договор. Он фиксирует договоренности сторон и периоды оформления этих взаимоотношений в грядущем основном контракте. Рассмотрим нюансы составления этого документа.
В ГК РФ РФ условиям предварительного договора отведена статья 429 ГК Российской Федерации. законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ в ГК Российской Федерации занесены изменения, соответственно которым, с 1 июня 2015 года в заключённом предварительном договоре необязательно показывать все условия основного договора. В нем нужно отметить только объект и условия, и моменты, по которым должно быть заключено договоренность сторон.
Главное различие предварительного договора от иных видов в том, что в нем не предусматривается выполнение основного обязанности с отсрочкой по времени, а только устанавливаются обязательства сторон подписать основной контракт на конкретных условиях в грядущем.
Форма предварительного договора, по общим правилам, письменная (п. 2 ст. 429 ГК Российской Федерации). Вдобавок, судебные органы уверены в том, что регистрировать его не нужно.

Преамбула предварительного договора

В преамбуле стороны показывают такие названия, которые в грядущем появятся в основном контракте. В случае если объектом основного договора станет аренда, то в подготовительном стороны могут называть себя “арендатором” и “арендодателем”.

Объект предварительного договора (условия для основного договора)

В этом разделении показывают вид основного договора и отражают его основные условия, по которым стороны пошли к соглашению. В случае если в контракте речь заходит о передаче недвижимости, то нужно предусмотреть:

• полные характеристики предмета (это притязания статей 554 и 549 ГК Российской Федерации);
• период передачи;
• цену;
• режим уплаты;
• условия расчетов.

Обратите всеобщее пристальное внимание: в случае если удастся предусмотреть в заключённом предварительном договоре все условия будущего основного договора, то возможно будет избежать споров и судебных слушаний при оформлении основного договора. Так как в статье 429 ГК Российской Федерации прямо отмечается, что при происхождении разногласий по условиям основного договора они определяются "судебным вердиктом". Вдобавок суд отметит на потребность включить данные условия в основной контракт, но не затронет моменты выполнения этих договоренностей.
Полный перечень условий, которые возможно предусмотреть при заключении предварительного договора, продемонстрирован в сервисе Конструктор контрактов СПС Консультант Плюс. Вот как выглядит этот ассистент:

Важно воспроизвести в этом разделении суть основного обязанности (объект договора) и его главные условия, в противном случае предварительный договор будет незаключенным, не порождающим необходимых следствий (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Ответственность сторон

Основной риск для сторон предварительного договора – это увиливание от оформления основного договора в указанный период и на оговоренных раньше условиях. На этот случай в тексте предполагают ответственность в виде неустойки. Она может предусматриваться как для одной из сторон договора, так и для обеих. По соглашению сторон в контракте прописывается соотношение неустойки и расходов, предельный размер неустойки. Уже готовые формулировки подобающих пунктов возможно позаимствовать в сервисе Конструктор контрактов СПС Консультант Плюс:

Завершение договора

Согласно с притязаниями ГК Российской Федерации по заключённому предварительному договору обязанности прекращаются в случае, если до завершения периода заключения основного договора он не будет заключен, или одна из сторон не выйдет с предложением заключить данный контракт. Но в всяком определённом заключённом предварительном договоре возможно прописать и другие случаи расторжения: к примеру, по соглашению сторон, по суду, при одностороннем отказе от выполнения обязанностей.

Последний разделение

В пунктах последнего разделения в большинстве случаев разрешаются вопросы о соблюдении сторонами внесудебного режима урегулирования споров, о подведомственности и подсудности споров, количестве экземпляров и форс-мажорных условиях, о методах направления де-юре значимых сообщений. Возможно предусмотреть кроме того режим и периоды получения ответа на предложение занести изменения либо аннулировать контракт.
Обратите всеобщее пристальное внимание на следующие моменты:

1. В случае если в заключённом предварительном договоре прописано условие об уплате приобретаемого в грядущем имущества (пускай даже и частичной), другими словами риск признания такого договора контрактом продажа- с подготовительной уплатой приобретаемого потом имущества. Исходя из этого в предварительных договорах четко показывают цена и режим уплаты имущества в грядущем, детализируя, что никакой уплаты производить не нужно до заключения основного договора. практика судов по вопросу сложилась, а похожая обстановка расписана в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54.
2. Детализируя период визирования основного договора, следует руководиться статьей 190 ГК Российской Федерации: он должен быть установлен одним из установленных способов – календарной датой, истечением временного срока либо наступлением неотвратимого события. Период – один из основных моментов предварительного договора, исходя из этого четкость формулировок спасет стороны от споров и судебных тяжб в последующем. В случае если данные о периоде визирования основного договора подготовительный договор не содержит, то этот период, согласно законодательству, не превышает одного года с даты заключения предварительного договора.
3. Не следует устанавливать через чур большой размер неустойки за нарушение обязанностей заключить основной контракт на оговоренных раньше условиях. Существует практика судов, где суды связывают цель ее установления с выплатой расходов иной стороне либо снижают ее размер, оперируя статьей 333 ГК Российской Федерации. Кстати, в случае если предварительный договор будет все же признан не подготовительным, а контрактом продажа-, то во взимании неустойки за увиливание от оформления основного договора совсем может быть отказано.
4. В статье 429 ГК Российской Федерации установлен шестимесячный период для заявления в суд с притязанием вынудить подписать основной контракт. Этот период исчисляют с момента невыполнения обязанности увиливающей стороной, и он изменению не подлежит.
5. практика судов щепетильно относится к заключению предварительных договоров в отношении возводящегося жилья. Соответственно закону, при постройке многоквартирного жилого дома стороны должны оформлять свои правоотношения лишь посредством контрактов паевого участия, которые подписываются согласно с законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, либо контрактов о привлечении денежных средств населения жилищно-общестроительными кооперативами.

Эти советы, и удобный сервис “Конструктор контрактов” окажут помощь составить обученный, полный и охраняющий обе стороны предварительный договор без проблем его обжалования.

Посмотрите дополнительно интересную заметку по теме профессиональный юрист. Это вероятно будет весьма полезно.